Os termos que aparecem num processo, sem rodeios.
Do PDM ao IFC. Escrito para quem chega agora ao urbanismo e para quem trabalha com quem lá está.
Estas são as definições correntes. O regulamento do PDM de cada município pode precisar ou alterar alguns destes conceitos, sobretudo os de medida — quando isso acontece, é o regulamento que vale para aquele concelho.
Instrumentos e pedidos
O que enquadra e o que se pede
PDM, Plano Diretor Municipal
O plano que classifica e qualifica todo o solo do concelho e fixa as regras a que a ocupação, o uso e a transformação desse solo ficam sujeitos. É de elaboração obrigatória para todos os municípios e é composto por regulamento, planta de ordenamento e planta de condicionantes. É o primeiro documento a consultar sobre qualquer terreno.
Planta de ordenamento
A peça do PDM que mostra a que classe e categoria de espaço pertence cada parcela do concelho. É por ela que se descobre o que é admitido fazer num terreno.
Planta de condicionantes
A peça do PDM que assinala as servidões administrativas e restrições de utilidade pública que incidem sobre o território: REN, RAN, domínio hídrico, proteção de património, infraestruturas. Diz o que limita a ocupação, independentemente do que a classe de espaço admitiria.
RJUE
O Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99 e alterado muitas vezes desde então. Define os procedimentos de controlo prévio das operações urbanísticas e os prazos a que a câmara fica sujeita em cada um.
Operação urbanística
Qualquer operação de loteamento, obras de urbanização, obras de edificação ou utilização do solo sujeita a controlo prévio pela câmara.
PIP, pedido de informação prévia
O pedido em que o interessado pergunta à câmara, antes de mandar fazer o projeto, o que é possível construir num terreno. A resposta vincula a câmara durante um prazo, o que permite decidir se vale a pena avançar sem gastar num projeto completo. É por isso que a qualidade da resposta a um PIP tem consequências para lá do próprio processo.
Licenciamento
O procedimento de controlo prévio em que a câmara aprecia o pedido e emite ou recusa a licença. Aplica-se às operações que a lei sujeita a licença.
Comunicação prévia
Procedimento mais simples do que o licenciamento, em que o interessado comunica à câmara a intenção de realizar a operação. A responsabilidade pela conformidade do projeto recai sobre o requerente e sobre os técnicos que o subscrevem.
Alvará
O título que titula a operação urbanística. É o documento que permite iniciar os trabalhos.
Medidas e índices
O que se conta e como
Área de implantação
A área do solo ocupada pelo edifício, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores. É a pegada do edifício no terreno.
Área bruta de construção
A soma das áreas de todos os pisos, acima e abaixo do solo, medidas pelo extradorso das paredes exteriores. É a medida que serve de base à maior parte dos índices.
Índice de implantação
O quociente entre a área de implantação e a área do terreno. Diz que fração do terreno pode ser ocupada pelo edifício.
Índice de utilização
O quociente entre a área bruta de construção e a área do terreno. É o índice que determina quanto se pode construir no total, e o que mais frequentemente decide a viabilidade de uma operação.
Cércea
A dimensão vertical da construção, medida a partir do ponto de cota média do terreno no alinhamento da fachada até à linha superior do beirado, platibanda ou guarda do terraço. É a medida que os planos usam para limitar a altura, e não inclui elementos como chaminés ou casa das máquinas.
Número de pisos
O número de pisos acima da cota de soleira, contados na fachada. Anda quase sempre associado à cércea no regulamento do plano: cumprir uma não garante cumprir a outra.
Afastamento
A distância entre a fachada do edifício e um limite: a extrema do lote, no caso dos afastamentos laterais e posterior, ou o alinhamento da via.
Alinhamento
A linha que define onde a fachada se implanta em relação ao espaço público.
Logradouro
A área do lote que não é ocupada pelo edifício e que fica afeta ao uso deste.
Condicionantes
O que limita, mesmo quando a classe de espaço admite
Classe e categoria de espaço
A classificação do solo em urbano ou rústico e a sua qualificação em categorias, definidas na planta de ordenamento. É o primeiro filtro de qualquer análise: determina que usos são admitidos antes de se falar de quantidades.
Servidão administrativa
Um encargo imposto sobre um prédio em benefício de uma utilidade pública, que limita o que nele se pode fazer sem retirar a propriedade ao dono.
Restrição de utilidade pública
Limitação ao uso do solo estabelecida por lei em nome de um interesse público. Aparece na planta de condicionantes e prevalece sobre o que a classe de espaço admitiria.
REN, Reserva Ecológica Nacional
A estrutura biofísica que integra as áreas com valor ecológico indispensável à estabilidade do território: leitos e margens de cursos de água, zonas ameaçadas por cheias, áreas de máxima infiltração, arribas. Em REN a regra é a proibição, com exceções tipificadas.
RAN, Reserva Agrícola Nacional
O conjunto dos solos com maior aptidão para a atividade agrícola, protegidos para esse uso. Tal como na REN, a ocupação com outros fins é excecional e tem de caber numa exceção prevista.
Domínio hídrico
As águas e os leitos e margens que lhes estão associados. Gera faixas de proteção com regras próprias, que se sobrepõem às do plano.
Peças e formatos
O que chega ao processo, e o que se lê de cada coisa
Memória descritiva
A peça escrita que descreve a operação: o que se propõe, com que áreas, que usos e que soluções. É onde estão os números que o desenho não diz, e é frequente divergir do desenho — quando isso acontece, é um desvio a assinalar.
Peças desenhadas
Os desenhos que instruem o processo: implantação, plantas de piso, alçados e cortes. Cada um responde a perguntas diferentes.
Implantação
A peça que situa o edifício no lote e o lote na envolvente, com os afastamentos e as cotas. É onde se verificam os índices e os afastamentos.
Alçado
A vista exterior de uma fachada, sem perspetiva. É onde se lê a cércea e o número de pisos.
Corte
O desenho de um plano vertical que atravessa o edifício, mostrando pés-direitos e a relação com o terreno. Nos cortes, a trama assinala o que foi cortado — paredes e lajes — e não os compartimentos.
BIM
Uma metodologia de trabalho em que o edifício é modelado como objetos com dados agarrados: uma parede sabe que é uma parede, qual a sua espessura e a que piso pertence, em vez de ser duas linhas paralelas. BIM não é um formato de ficheiro — é a forma de trabalhar. O formato é o IFC.
IFC
O formato aberto e neutro para trocar modelos BIM entre programas diferentes. É a forma normalizada de um modelo chegar a quem não usa o mesmo software. Um IFC vale o que valeu a exportação: se as propriedades não foram preenchidas, chega geometria sem dados.
DWG
O formato nativo do AutoCAD. Guarda o desenho como linhas organizadas por layer, o que permite separar limite, edificado e cotas.
DWFX
Uma versão publicada e não editável de um desenho, que preserva as layers e a folha tal como foi composta.
PDF/A
Um perfil do PDF pensado para arquivo de longo prazo. Obriga a que as fontes fiquem incorporadas no ficheiro, o que garante que o texto continua extraível anos depois.
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